Imóveis


Diferenças: aluguel residencial e comercial

-Preço. Estimativa feita com uma imobiliária pelo HowStuffWorks Brasil mostrou que o aluguel residencial representa 0,6% do valor do imóvel. O comercial, 0,72%.

-Se é um aluguel residencial, o locatário (inquilino) não pode abrir um comércio no local. Já o comercial, não pode servir de habitação, a não ser de um caseiro, por exemplo.

-Os contratos residenciais no Brasil normalmente tem prazo de 30 meses, ou 2,5 anos. Já os comerciais têm vigência decidida pelas duas partes, variando caso a caso.

 

Antes de assinar o contrato, é importante ficar atento a alguns detalhes:

 

Prazo - O mais comum nos contratos de aluguel residencial é que o prazo de encerramento seja de 30 meses, ou 2,5 anos. No caso do comercial, o prazo fica a critério das partes. A quebra desse prazo pelo locatário inclui multa que será discutida em “na hora de sair do imóvel”. Prorrogação - Se nenhuma das partes se manifestar no prazo de um mês antes de acabar o prazo do contrato de aluguel, ele pode ser considerado prorrogado automaticamente.

 

Data do pagamento - O dia do aluguel é uma questão a ser negociada pelas duas partes. Normalmente, o vencimento acompanha a entrega das chaves. Ou seja, se você recebeu a chave no dia 10, seu aluguel vencerá no dia 10 do mês seguinte.

 

Reajuste do aluguel - O reajuste do aluguel, normalmente, acontece a cada 12 meses. É importante ter no contrato um índice no qual esse reajuste será baseado. Os mais usados no Brasil são os que medem a inflação no período como IGP-M, Fipe ou IPCA. É bom pesquisar para negociar o índice mais vantajoso.

 

Multas - O valor da multa por atraso de pagamento não está prevista na lei, por isso, deve ser prevista no contrato. Mas atenção: mais de 10% do valor do aluguel é considerado abusivo pelo mercado brasileiro. Outra multa prevista é quando o locatário deseja sair do imóvel antes do final da vigência do contrato.

 

Contas a cargo do locador - O proprietário de uma casa que vai ser alugada fica encarregado das taxas imobiliárias. Ele também é responsável, por exemplo num condomínio, pela taxa de reforma das instalações do prédio.

 

Contas a cargo do locatário - Todas as contas de consumo (água, luz, telefone, gás) são de responsabilidade do inquilino. O condomínio também fica a cargo do locatário com exceção de grandes reformas. O pagamento do IPTU (Imposto Predial de Território Urbano) normalmente é do inquilino.

 

Consertos em geral - Se você entra em um imóvel, a princípio, qualquer coisa que se quebre como chuveiro, peças de cozinha ou banheiro, fica sob responsabilidade do inquilino. Há, no entanto, a possibilidade de serem negociadas as reformas de itens que se desgastam por causa da idade do imóvel. O inquilino, por exemplo, não deve pagar por problemas no forro do teto. Por isso, a vistória do imóvel é um item imprescindível para resolver eventuais pendengas futuras.

 

Garantias do locador - Para alugar, o locador precisa de garantias que o locatário vai pagar o aluguel em dia. Além de conhecer a renda do inquilino, o locador exige, por meio de contrato, a fiança. A fiança A fiança é uma segurança do proprietário que, se o locatório não pagar, pode receber o dinheiro de alguma outra forma.

 

No Brasil, depois da Lei do Inquilinato, há algumas novas figuras jurídicas, além do tradicional fiador. Ao todo, há quatro possibilidades para o locatário:

 

Fiador - O inquilino apresenta uma pessoa que, na falta dele, se responsabilize pelo pagamento de tudo que o contrato prevê. Para ser fiador é preciso possuir um imóvel de preço compatível com o que está sendo alugado. Algumas imobiliárias são mais exigentes e chegam a pedir fiadores que tenham, pelo menos, dois imóveis, já que decisões judiciais garantem que o fiador não pode perder o imóvel que vive. Mesmo em casos de apenas um imóvel do fiador, ele responde judicialmente pelo calote do locatário.

 

Caução - O inquilino deposita em caderneta de poupança, aberta em nome dele e do locador, uma quantia que não pode exceder o valor de três aluguéis. Se tudo estiver Ok no final do contrato, sem dívidas ou outras pendências do locatário, ele pode retirar o dinheiro e os rendimentos.

 

Seguro-fiança - Algumas imobilárias disponibilizam uma seguradora que oferece este serviço. O inquilino contrata numa seguradora esse tipo de serviço, que garante o aluguel. O custo do seguro-fiança é um dos maiores, chega a custar 1,5 aluguel por ano, algo como 12,5% a mais no valor do aluguel de um mês.

 

Aluguel adiantado - Se o inquilino não puder oferecer uma das garantias acima, diz a lei, o locador terá a alternativa de exigir o pagamento adiantado do aluguel até o sexto dia útil do mês. Assim, aluguel adiantado só se você não tiver fiador, seguro-fiança ou o locatário não ter dado qualquer tipo de caução.

 

Na hora de entrar no imóvel

Primeiro, não entre sem analisar e assinar o contrato. Para ambos, é importante fazer uma vistoria que documente, por escrito e por fotografia, qual o estado do imóvel quando você entrar. Janelas, portas e armários enguiçados ou quebrados devem ser relacionados. As condições hidráulicas e elétricas também. Essa é uma prova para o locador que o locatário não vai estragar nada e para o locatário que o locador não vai cobrar por coisas que já estavam estragadas quando ele for sair.

 

Na hora de sair do imóvel

Se você quiser sair do imóvel antes do final do contrato - É preciso avisar 30 dias antes o locador. Nesse caso, é comum a cobrança de multa. O valor vai depender de negociação feita no contrato. Normalmente, fica em torno de um a dois aluguéis. Quanto mais próximo da data final de vigência do contrato, menor a multa, que deve ser calculada proporcionalmente. No caso do locatário estar mudando de cidade por decisão da empresa em que trabalha, a multa é extinta.

 

Se o locador desejar vender o imóvel antes do final do contrato

Nesse caso, o locador tem que avisar o locatário 90 dias antes. O proprietário também tem que oferecer preferencialmente o imóvel ao locatário para a compra.

Os CREAs, Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, são entidades pertencentes à esfera estadual e constituem a manifestação regional do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA), sendo responsáveis pela fiscalização do exercício das profissões da área tecnológica em âmbito regional.

       

O CREA exerce o papel de primeira e segunda instância, verificando, orientando e fiscalizando o exercício profissional com a missão de defender a sociedade da prática ilegal das atividades abrangidas pelo sistema CONFEA/CREA, visando a ser reconhecido pelos profissionais do sistema e pela sociedade como instituição de excelência por sua atuação ágil, íntegra e eficiente, através de competente atendimento aos profissionais e à sociedade, participação e comprometimento com os resultados organizacionais e de capacitação técnica.

       

Fiscalização

O objetivo dos CREAs, ao fiscalizar as obras e os serviços técnicos vinculados às diversas profissões que representa, é salvaguardar a sociedade de possíveis danos que possam vir a ocorrer na execução do objeto fiscalizado.

 

A legislação determina, e os CREAs procuram fiscalizar o correto cumprimento desta, que somente os profissionais habilitados possam executar obras e serviços de engenharia, arquitetura e agronomia, pois estão aptos a oferecer à sociedade um acompanhamento idôneo e tecnicamente eficaz.

 

Agindo com rigor, exigindo a ART das obras ou serviços executados, a fiscalização dos CREAs, contribui para a defesa do exercício profissional e coíbe a prática do exercício ilegal da profissão.

Quando o imóvel ainda está sendo construído, ou trata-se de lançamento ainda na planta, além das providências normais, o comprador deve informar-se:

 

-Se do memorial descritivo constam as marcas, os modelos e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados (madeira, granito, piso, louça, metais, elevadores, etc);

 

-Se o incorporador e a construtora são comprovadamente idôneos;

 

-Se os outros imóveis construídos e incorporados pelo mesmo grupo empresarial foram entregues no prazo certo, com as características prometidas, e sem problemas com os compradores;

 

-Se a incorporação está completamente legalizada perante os órgãos competentes especialmente perante o cartório do registro de imóveis respectivo;

 

-Se o terreno está quitado e se a obra será financiada e neste caso qual o agente financeiro e qual as unidades que serão hipotecadas;

 

-Se a planta aprovada está em sintonia com as informações publicitárias, se já houve retificação do projeto original e, se houve, qual o motivo; se não há projeto de desapropriação ou se existem projetos de obras públicas para o local.

 

-Se o regime de construção está devidamente esclarecido, inclusive quanto à remuneração da construtora e da incorporadora, (empreitada (preço fixo) ou por administração, também conhecido como preço de custo);

 

-Se os valores apresentados estão devidamente atualizados para a data da assinatura do contrato e se não há qualquer dúvida quanto ao empreendimento, quanto a idoneidade da incorporadora e da construtora ou quanto a legalidade da incorporação.

 

Problemas Comuns

Estes são alguns dos maiores problemas e a fundamentação jurídica respectiva:

 

Garagem insuficiente - Garagem insuficiente para todos os condôminos quando da venda ou da propaganda constava direito a vaga.

 

Diz o CDC, artigo 39:

É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços:

VIII- Colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou se Normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial - CONMETRO.

 

Ora, se as vagas não são em número ou espaço insuficiente para atender a disposição contratual ou anúncio, obviamente não estão dentro dos limites mínimos de espaço e acessibilidade, gerando o direito do consumidor ao desfazimento do negócio ou indenização equivalente à desvalorização do imóvel em face do vício apresentado.

 

Quarto de empregada - Quando a publicidade menciona, a planta indica, o contrato consta, ou é notório que há um cômodo com esta destinação, mas este não atende ao mínimo exigido pelas normas técnicas, ou quando são diminutas as dimensões dos cômodos, tornando o apartamento impróprio para os fins a que se destina, deve ser observado artigo 18, também do CDC, que estabelece:

 

"Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados para o consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem, ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor pedir substituição das partes viciadas".

 

Diz mais o CDC no parág. 6. do mesmo artigo:

"São impróprios ao uso e consumo:

III - Os produtos que, por qualquer motivo, se revelem inadequados ao fim a que se destinam".

 

Cabe ao consumidor, assim, pela via judicial inclusive, obter a rescisão do contrato com o recebimento do valor pago corrigido.

 

Venda de unidades sem registro da incorporação - Não há registro da incorporação com atendimento de todos os requisitos da lei 4.591/64. A lei 4.591/64 estabelece em seu artigo 32 - caput:

"O Incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos":

 

Diz ainda o artigo 32, parág. 3.:

"O número do registro referido no parág. 1., bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios classificados".

 

Existindo vício na oferta de venda dos bens o consumidor gozará do direito de desfazer o negócio e receber o valor pago devidamente corrigido.

 

Uso privativo de área - A minuta da convenção de condomínio não define com clareza os eventuais direitos de uso privativo de área comum adjacente ao apartamento.

 

Consta do artigo 6. - III, do CDC:

"São direitos básicos do consumidor:

III - A informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta da quantidade, CARACTERÍSTICAS, composição, qualidade e preço, bem como os riscos que apresentem.

 

Em sendo enganosa, mesmo que por omissão, qualquer informação que possa induzir em erro o consumidor, gera o direito de indenização capaz de reparar o dano ou, ainda, se for este o interesse o comprador, pode postular o desfazimento do negócio com os ônus para o infrator, no caso o incorporador.

 

Obra em desacordo com a planta anunciada - Planta baixa, para fins de publicidade, em desacordo com o projeto final.

 

"Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e INTEGRA O CONTRATO QUE VIER A SER CELEBRADO".

 

O artigo 30 do CDC estabelece que toda mensagem publicitária integra o contrato que vier a ser celebrado. Assim, se o imóvel não corresponder ao anúncio cabe indenização para o consumidor. Art. 30- CDC:

 

Reserva de direitos para o incorporador - A Reserva de quaisquer direitos para o incorporador ou terceiros, sem lhes atribuir ônus ou contra prestação, em detrimento dos condôminos, sem que tal ressalva conste explicita e claramente do contrato de compra e venda, embora esteja inserida na convenção de condomínio.

 

Insiste ainda o CDC a definir a propaganda enganosa, artigo 37 , parág. 1.:

"É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou por qualquer outro modo, MESMO POR OMISSÃO, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem preço e quaisquer outros dados sobre produtos ou serviços".

 

Em sendo enganosa, mesmo que por omissão, qualquer informação que possa induzir em erro o consumidor, pode gerar o direito de indenização capaz de reparar o dano ou, ainda, se for este o interesse o comprador, ensejar o desfazimento do negócio com os ônus para o infrator, no caso o incorporador.

 

Nome do incorporador - Deixar de constar da publicidade, por qualquer veículo, o nome do incorporador.

 

Observa o artigo 32 parág. 1. da lei 4.591/64.

"Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo seu nome também permanecer indicado ostensivamente no local da construção."

 

Esta disposição visa deixar o consumidor bem informado de quem é o responsável pela incorporação para que ele possa obter informações a respeito de sua idoneidade e de realização de outros empreendimentos que tenha incorporado.

 

Valor total do bem - Deixar de constar da publicidade, por qualquer veículo, quando tratar-se de incorporação a "preço fechado", com pagamento financiado, o valor total do bem, separando o preço da fração ideal e da construção, discriminando se há ou não cláusula de correção monetária.

 

Diz o art. 56 da Lei 4591/64:

"Em toda publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, COM INDICAÇÃO EXPRESSA DA REAJUSTABILIDADE."

 

As imprecisões contratuais militam contra o fornecedor e as cláusulas dúbias deverão ser entendidas de forma mais benéfica para o consumidor.

 

Espaço útil do imóvel - Constar de propaganda a planta baixa uma disposição de mobiliário, ou detalhes de espaço, do imóvel que na realidade, dentro dos padrões normais, não seria possível.

 

Artigo 30 do CDC:

"Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e INTEGRA O CONTRATO QUE VIER A SER CELEBRADO".

 

É que se os móveis inseridos no contextos da propaganda não tiverem as dimensões proporcionalmente corretas, e em condições normais o consumidor não conseguir acomodar os mesmos tipos de móveis com a mesma sobra de espaço, terá este sido induzido em erro, justificando a rescisão do contrato ou indenização a título de abatimento no preço.

 

Informações irreais - Constar da propaganda informações que não correspondem a realidade, não pode ser provado, ou não corresponde ao padrão definido pelas normas técnicas, como "de luxo" ou "acabamento de primeira", etc.

 

Artigo 36 parágrafo único:

"O fornecedor, na publicidade de seus produtos ou serviços, manterá, em seu poder, para informação dos legítimos interessados, os dados fáticos, técnicos, e científicos que dão sustentação à mensagem".

 

Na falta de comprovação das informações veiculadas o incorporador poderá ser acionado para rescisão do contrato e pagamento da multa respectiva.

 

Promessa de financiamento - Constar da propaganda a existência de financiamento quando este não está contratado e depende do comprador conseguir sua obtenção.

 

Artigo 30 do CDC:

"Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e INTEGRA O CONTRATO QUE VIER A SER CELEBRADO".

 

Na falta da existência do financiamento o incorporador poderá ser acionado para rescisão do contrato e pagamento da multa respectiva.

 

Prazo de entrega - Deixar de constar do contrato o prazo de entrega e as eventuais possibilidades de prorrogação, se o imóvel estiver em construção.

 

O parág. 2. do artigo 48 da lei 4/591/64, estabelece:

"Do contrato deverá constar o prazo de entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação".

 

Se esta cláusula não constar do contrato o comprador poderá requerer em juízo a fixação da data ou utilizar qualquer outra dado ou informação para estabelecer, por presunção, a data de entrega da obra e cobrar perdas e danos pelo atraso.

 

Venda sem memorial descritivo - Deixar de constar como parte integrante do contrato, devidamente rubricada pelo comprador, a planta e o memorial descritivo da obra.

 

O parág. 1. do artigo 48 da lei 4.591/64, estabelece:

"O projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato".

 

Se esta cláusula não constar do contrato o comprador poderá postular em juízo a entrega do imóvel com as características normais para o seu tipo e preço, sob pena de abatimento no preço, ou ainda devolução do valor pago corrigido, mais multa contratual.

 

Comissão de representantes - Deixar de convocar a Assembléia Geral de condôminos para eleição da Comissão de Representantes, mesmo quando tratar-se de incorporação em que o regime seja o de empreitada "preço fechado".

 

Embora pareça inócuo e sem finalidade a eleição de uma Comissão de Representantes de condôminos quando a obra tem preço certo, reajustes prefixados e memorial descritivo, a lei 4.591/64 estabeleceu que é função da Comissão de Representantes acompanhar a obra, a integral obediência à planta e ao memorial descritivo.

 

Diz o artigo 55 parág. 3. lei 4.591/64:

Nos contratos de construção por empreitada a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e obediência ao projeto e às especificações, exercendo as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes; a fiscalizadora da construção.

 

Assim, é importante registrar que os condôminos de um prédio têm pleno direito ao acesso a nome e endereço dos demais condôminos para, sendo de seu interesse, convocá-los para uma assembléia geral que elegerá os membros da Comissão de Representantes.

 

Formação de grupos sem escritura - Vender, prometer vender, receber qualquer parcela para promoção de grupo para futura formação de condomínio, incorporação ou cooperativa, para edificações imobiliárias, sem que possua escritura, projeto ou incorporação registrada, por conseqüência sem atendimento aos requisitos da lei 4.591/64.

 

A lei 4.591/64 estabelece em seu artigo 32 - caput:

"O Incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos":

 

Diz ainda o artigo 32, parág. 3.:

"O número do registro referido no parág. 1., bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios classificados".

 

Este é o caso típico, claro, e muito usual, de captação de poupança popular, ilícito civil e criminal quando não autorizado pelo Ministério da Fazenda.

 

Na verdade esta modalidade não se configura incorporação, posto que a lei apenas permite os regimes previstos na lei 4.59164, e, em qualquer deles, é obrigatório o registro da incorporação e atendimento das normas de segurança do eventuais adquirentes.

Deixar de constar do contrato o prazo de entrega e as eventuais possibilidades de prorrogação, se o imóvel estiver em construção.

 

O parág. 2. do artigo 48 da lei 4/591/64, estabelece:

 

"Do contrato deverá constar o prazo de entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação".

 

Se esta cláusula não constar do contrato o comprador poderá requerer em juízo a fixação da data ou utilizar qualquer outra dado ou informação para estabelecer, por presunção, a data de entrega da obra e cobrar perdas e danos pelo atraso.

Com base nos princípios éticos e normativos da Constituição Federal, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) regulou expressamente a informação e a publicidade enganosa, proibindo-a e tipificando-a como crime. A informação e apresentação dos produtos e serviços, assim como os anúncios publicitários não podem faltar com a verdade daquilo que oferecem ou anunciam, de forma alguma, quer seja por afirmação quer por omissão. Nem mesmo manipulando frases, sons e imagens para de maneira confusa ou ambígua iludir o destinatário do anúncio: o consumidor. A lei quer a verdade objetiva e comprovada e por isso, determina que o fornecedor mantenha comprovação dos dados fáticos, técnicos e científicos que dão sustentação à mensagem.

 

Casos de propaganda enganosa na construção civil de apartamentos

Os anúncios do tipo “chamariz” que diz: “visite apartamento decorado” “ou conheça apartamento em exposição”, muitas vezes em alguns empreendimentos são enganosos. Reúnem-se construtores, arquitetos e decoradores e, agindo com uma verdadeira quadrilha, montam um apartamento em exposição em que nada é realmente verdadeiro. Esse tipo de abuso se dá usualmente com apartamentos pequenos, de 60/70 metros quadrados com dois quartos, juma suíte etc.

 

O consumidor chega no prédio ainda em construção, visita o imóvel decorado e se sente muito bem porque tudo está no seu devido lugar. Camas, armários, sofás, mesas, quadros, abajures etc. Tudo é fora de medida padrão existente no mercado. A cama e o colchão são menores, os armários são diminutos, o criado-mudo, os sofás, os quadros, os abajures, enfim tudo é construído especificamente para “aquele” apartamento em exposição.

 

Daí, o consumidor se encanta porque tudo se encaixa, realiza a compra que é o sonho de sua vida e quando vai mobiliar seu imóvel comprando os móveis existentes no mercado, que logicamente tem um tamanho padrão maior que aqueles que ele viu, percebe que nem tudo cabe. E o comprador nem entende bem o que aconteceu.

 

Outra modo de enganar o consumidor na área da construção civil, e também no caso de apartamentos de pequena metragem, é o problema que nos últimos anos tem infernizado a vida de milhares de consumidores compradores. Trata-se do problema das garagens em que: a) o automóvel não cabe; b) o automóvel cabe, mas não há espaço para manobrar e entrar; c) o automóvel cabe, entra, mas não sai por falta de espaço; d) o automóvel, depois de muito esforço, entra, mas a porta não pode ser aberta por causa da proximidade do automóvel do lado ou da parede.

 

Para oferecer muitos apartamentos pequenos em terreno com pouca possibilidade de utilização do espaço para as garagens, são projetas, desenhas e registradas garagens coletivas/rotativas, não individualizadas para cada unidade habitacional. No espaço desenhado no chão (literalmente pintado no chão da garagem) normalmente cabe um carro pequeno, dos menores existentes no mercado.

 

Nesse golpe das vagas, a construtora acaba vendendo todos os apartamentos porque, na prática, nenhum deles está vinculado à uma das vagas impossíveis de serem utilizadas. Em outros termos, de forma maldosa e enganosa, a construtora transfere para os compradores o risco do mau empreendimento desenvolvido. A rigor, para respeitar o Código de Defesa do Consumidor (CDC), a construtora teria de anunciar a venda de apartamentos dizendo claramente que o morador somente deverá se utilizar de veículos muito pequenos e não poderá utilizar a vaga que lhe pertence em todos os dias e horários que desejar, além de também informar as quatro situações que acima descrevi.

 

Havendo contradição, o que vale é a informação ou oferta feita na publicidade. É o que diz o art. 30 do CDC:

 

"Toda informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado."

 

Pode o consumidor, assim, optar por uma das alternativas estabelecidas no art. 35, que são:

 

- "exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;

- "aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

- "rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada e perdas e danos."

 

Também pode, conforme dispõe o art. 18 do CDC, pedir o abatimento proporcional do preço convencionado, já que este abrangeria itens inexistentes no bem que veio a ser entregue.

 

Qualquer que seja a escolha do consumidor, entretanto, podem ter ocorrido perdas e danos, materiais ou morais. Se for possível concluir que esses prejuízos ocorreram em conseqüência da confiança depositada nas informações incorretas prestadas ou disponibilizadas pelo corretor de imóveis, também ele responderá pela indenização por ter agido com negligência.

As primeiras coisas necessárias para fazer um financiamento de imóvel são: encontrar um banco, verificar as taxas cobradas em cada um (procedimento que pode ser realizado nos sites dos próprios bancos) e simular um financiamento. O próximo passo é ir ao banco munido dos documentos necessários para obter o crédito pré-aprovado. Após a visita ao banco, já é possível saber o quanto será concedido de crédito. Encontrado o imóvel, você deve voltar ao banco com os documentos para dar entrada no pedido de financiamento.

 

Não é preciso estar em um emprego formal para conseguir crédito. Existem outras formas de comprovar renda. Quem não tem registro em carteira precisa apresentar os seis últimos extratos bancários. Já quem é registrado precisa entregar o holerite dizendo qual é sua renda mensal. É preciso estar registrado há pelo menos três meses.

 

Além da Caixa Econômica Federal, outras instituições financiam imóveis. O prazo de financiamento dependerão da renda. Alguns bancos fazem financiamentos de até 360 meses, ou seja, 30 anos.

 

Exigências

Há uma série de detalhes que variam de banco para banco, mas a regra mais importante costuma ser a seguinte: o valor da prestação não pode ser maior que 30% da sua renda mensal líquida.

 

Novo ou Usado

A maioria dos bancos financia entre 60% e 80% do valor dos imóveis usados. Já com imóveis novos, o financiamento pode chegar aos 100%.

 

Não pagamento das prestações

De acordo com Rogério Quintanilha, diretor da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), o banco faz diversas negociações para a pessoa pagar o financiamento. Uma vez que a dívida não é paga, o banco pode mandar seu nome para cadastros de devedores, como a Serasa. Caso não haja uma saída negociada, o imóvel vai para leilão.

Seguro de Imóveis é uma das mais importantes categorias de planos de seguro disponíveis. Em geral, planos de seguro de imóveis incluem a casa em si, seguro de legabilidade para acidentes que possam ocorrer na casa, a perda de outras posses do mesmo proprietário ou o conteúdo da casa (mobília e outros). Planos de seguro de imóveis são também o tipo de plano no qual os preços são mais variáveis, já que eles dependem dos custos para repor a casa ou qualquer que seja o item incluído na apólice para ter seu preço determinado. Um contrato de seguro de imóvies é longo e detalhado, descrevendo e especificando cada um e todos os items que serão ou não serão cobertos pelo seguro.

 

A maioria dos contratos de seguro de imóveis são contratos de termo, ou seja, eles somente tem efeito por um período de tempo pré-estabelecido. Entretanto, em algumas áreas e dependendo da companhia de seguro, pode-se comprar um plano de seguro perpétuo. É interessante salientar que existem algumas fatalidades que geralmente estão excluídas da maioria dos planos de seguro de imóveis, como acidentes devido a enchentes, terremotos, furacões e similares. Esses acidentes são comumente chamados de "Atos de Deus". Entretanto, em áreas onde esse tipo de acidentes são possíveis de ocorrer, é possível comprar planos de seguro específicos para acidentes devido a furacões ou terremotos.

 

Planos de seguro de imóveis são muito importantes também para o mercado de empréstimos. A maioria das companhias que oferecem empréstimos fazem com que seja obrigatória a compra de seguro de imóveis. Isso é exigido pois possuir uma casa é obviamente um grande investimento, e é muito possível não se ter algo tangível para pagar o empréstimo no caso de perdê-la por causa de um incêndio ou terremoto.

 

Quando o assunto é comprar planos de seguro de imóveis, é essencial pesquisar por diferentes planos e diferentes companhias de seguro para descobrir que plano se adequaria melhor aos seus interesses.

O princípio de como funciona o consórcio de imóveis, como o de veículos, é simples: você define um valor que deseja receber de acordo com o tipo de imóvel que tem em vista e adere a um grupo. Uma empresa administradora de consórcio tem o prazo de 90 dias para formar um grupo que comporte um número predeterminado de consorciados.

 

Como norma genérica, as administradoras obtêm o número de consorciados por grupo multiplicando por dois o número de meses previstos. Assim, no caso de imóveis, se o prazo do grupo for de 180 meses (15 anos), o número mínimo de cotistas será de 360.

 

Cartas de crédito

As administradoras contemplam os cotistas de um grupo de consórcio com um crédito em dinheiro. Os valores das cartas vão, em média, de R$ 50 mil a R$ 200 mil. Os prazos de financiamento não são predeterminados, mas, como um imóvel é um bem de valor elevado, o prazo costuma ser longo, de 150 ou 180 meses, como em outros financiamentos imobiliários.

 

Se a situação financeira do grupo está em ordem, as administradoras entregam duas cartas de crédito por mês --em geral, uma por sorteio e outra por lance. O contemplado pode escolher um imóvel em qualquer cidade brasileira e indicar quando vai adquiri-lo e qual o nome do vendedor. O consórcio, então, compra o imóvel no valor da carta de crédito.

 

A exigência é que o imóvel, novo ou usado, esteja pronto, com documentação completa. O motivo dessa precondição é o fato de o imóvel permanecer hipotecado -uma garantia da administradora- até que o cotista pague todas as prestações contratuais.

Considera-se imóvel rural a área contínua, formada de uma ou mais parcelas de terras confrontantes, do mesmo titular, localizada na zona rural do município, ainda que, em relação a alguma parte da área, o declarante detenha apenas a posse. (Lei nº 9.393, de 1996, art. 1º, § 2º; RITR/2002, art. 9º; IN SRF nº 256, de 2002, art. 8º)

 

Conceituação de imóvel rural, segundo o Estatuto da Terra (art. 4º, I):

 

“Para os efeitos desta Lei, definem-se: I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada”.

Terreno ou prédio localizado em região urbana e que não se destina à exploração extrativista agrícola, pecuária ou agroindustrial.

 

São entendidos como imóveis urbanos aqueles que, mesmo situados na área rural, tenham finalidade ou utilidade urbana. Portanto, sendo o imóvel destinado à utilidade ou atividade urbana, sua locação será regida pela Lei do Inquilinato, pouco importando que seja residencial, não residencial, para uso de empregado, ou até para temporada, etc.

 

A locação é apenas aquela relativa aos imóveis urbanos, sendo que a locação dos imóveis rurais continua regida pelo Estatuto da Terra e pelo Código Civil, e os bens móveis, apenas pelos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor, no que lhes for aplicável.

 

Usucapião especial de imóvel urbano

Modalidade de aquisição da propriedade de imóvel urbano. Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. Este direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

No Brasil, além do preço que se paga pelo imóvel, é necessário ter uma reserva adicional, que pode chegar a 5% do valor de compra, para as seguintes despesas:

 

- imposto sobre transmissão de bens imobiliários (ITBI) – custa em média 2,5% do valor do imóvel, mas pode superar os 3%. í‰ pago í prefeitura do municí­pio onde se localiza o imóvel urbano

 

- taxa de registro do imóvel – entre R$ 400,00 a R$ 3.400,00 – para imóveis cujo valor esteja entre R$ 10mil e R$ 175mil. í‰ paga para o Cartório de Registro Imobiliário.

 

- taxa de escrituração imobiliária – entre R$ 400,00 a R$ 3.400,00 – para imóveis de valor entre R$10mil e R$175mil, pagos ao Cartório de Notas (responsável por lavrar a escritura de compra e venda)

 

- laudêmio da Marinha – Cobrado pela União (Governo Federal) somente nas transaçíµes que envolvam imóveis localizados na faixa litorí¢nea, a até 80m do mar. Corresponde a 5% do valor do imóvel.

 

- laudêmio municipal – há prefeituras que também cobram laudêmio sobre imóveis localizados em algumas áreas do municí­pio. O valor médio do tributo é de 2% do valor do imóvel

 

- tarifas bancárias – se o imóvel for adquirido por meio de financiamento bancário, o comprador tem de estar pronto também para as despesas cobradas pela instituição financeira, como taxas para avaliação do imóvel, taxas administrativas, de abertura de crédito, seguro do imóvel e de vida etc.

 

- IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano. í‰ um imposto municipal recolhido anualmente pelos proprietários de edificaçíµes e terrenos urbanos. Sua alí­quota e sua metodologia de cálculo variam de um municí­pio para outro, aproximadamente 1% do valor venal.

  • Prazos de entrega.
  • Indexadores de Correção.
  • Pagamento de Condomínios.

Diferenças: aluguel residencial e comercial

-Preço. Estimativa feita com uma imobiliária pelo HowStuffWorks Brasil mostrou que o aluguel residencial representa 0,6% do valor do imóvel. O comercial, 0,72%.

-Se é um aluguel residencial, o locatário (inquilino) não pode abrir um comércio no local. Já o comercial, não pode servir de habitação, a não ser de um caseiro, por exemplo.

-Os contratos residenciais no Brasil normalmente tem prazo de 30 meses, ou 2,5 anos. Já os comerciais têm vigência decidida pelas duas partes, variando caso a caso.

 

Antes de assinar o contrato, é importante ficar atento a alguns detalhes:

 

Prazo - O mais comum nos contratos de aluguel residencial é que o prazo de encerramento seja de 30 meses, ou 2,5 anos. No caso do comercial, o prazo fica a critério das partes. A quebra desse prazo pelo locatário inclui multa que será discutida em “na hora de sair do imóvel”. Prorrogação - Se nenhuma das partes se manifestar no prazo de um mês antes de acabar o prazo do contrato de aluguel, ele pode ser considerado prorrogado automaticamente.

 

Data do pagamento - O dia do aluguel é uma questão a ser negociada pelas duas partes. Normalmente, o vencimento acompanha a entrega das chaves. Ou seja, se você recebeu a chave no dia 10, seu aluguel vencerá no dia 10 do mês seguinte.

 

Reajuste do aluguel - O reajuste do aluguel, normalmente, acontece a cada 12 meses. É importante ter no contrato um índice no qual esse reajuste será baseado. Os mais usados no Brasil são os que medem a inflação no período como IGP-M, Fipe ou IPCA. É bom pesquisar para negociar o índice mais vantajoso.

 

Multas - O valor da multa por atraso de pagamento não está prevista na lei, por isso, deve ser prevista no contrato. Mas atenção: mais de 10% do valor do aluguel é considerado abusivo pelo mercado brasileiro. Outra multa prevista é quando o locatário deseja sair do imóvel antes do final da vigência do contrato.

 

Contas a cargo do locador - O proprietário de uma casa que vai ser alugada fica encarregado das taxas imobiliárias. Ele também é responsável, por exemplo num condomínio, pela taxa de reforma das instalações do prédio.

 

Contas a cargo do locatário - Todas as contas de consumo (água, luz, telefone, gás) são de responsabilidade do inquilino. O condomínio também fica a cargo do locatário com exceção de grandes reformas. O pagamento do IPTU (Imposto Predial de Território Urbano) normalmente é do inquilino.

 

Consertos em geral - Se você entra em um imóvel, a princípio, qualquer coisa que se quebre como chuveiro, peças de cozinha ou banheiro, fica sob responsabilidade do inquilino. Há, no entanto, a possibilidade de serem negociadas as reformas de itens que se desgastam por causa da idade do imóvel. O inquilino, por exemplo, não deve pagar por problemas no forro do teto. Por isso, a vistória do imóvel é um item imprescindível para resolver eventuais pendengas futuras.

 

Garantias do locador - Para alugar, o locador precisa de garantias que o locatário vai pagar o aluguel em dia. Além de conhecer a renda do inquilino, o locador exige, por meio de contrato, a fiança. A fiança A fiança é uma segurança do proprietário que, se o locatório não pagar, pode receber o dinheiro de alguma outra forma.

 

No Brasil, depois da Lei do Inquilinato, há algumas novas figuras jurídicas, além do tradicional fiador. Ao todo, há quatro possibilidades para o locatário:

 

Fiador - O inquilino apresenta uma pessoa que, na falta dele, se responsabilize pelo pagamento de tudo que o contrato prevê. Para ser fiador é preciso possuir um imóvel de preço compatível com o que está sendo alugado. Algumas imobiliárias são mais exigentes e chegam a pedir fiadores que tenham, pelo menos, dois imóveis, já que decisões judiciais garantem que o fiador não pode perder o imóvel que vive. Mesmo em casos de apenas um imóvel do fiador, ele responde judicialmente pelo calote do locatário.

 

Caução - O inquilino deposita em caderneta de poupança, aberta em nome dele e do locador, uma quantia que não pode exceder o valor de três aluguéis. Se tudo estiver Ok no final do contrato, sem dívidas ou outras pendências do locatário, ele pode retirar o dinheiro e os rendimentos.

 

Seguro-fiança - Algumas imobilárias disponibilizam uma seguradora que oferece este serviço. O inquilino contrata numa seguradora esse tipo de serviço, que garante o aluguel. O custo do seguro-fiança é um dos maiores, chega a custar 1,5 aluguel por ano, algo como 12,5% a mais no valor do aluguel de um mês.

 

Aluguel adiantado - Se o inquilino não puder oferecer uma das garantias acima, diz a lei, o locador terá a alternativa de exigir o pagamento adiantado do aluguel até o sexto dia útil do mês. Assim, aluguel adiantado só se você não tiver fiador, seguro-fiança ou o locatário não ter dado qualquer tipo de caução.

 

Na hora de entrar no imóvel

Primeiro, não entre sem analisar e assinar o contrato. Para ambos, é importante fazer uma vistoria que documente, por escrito e por fotografia, qual o estado do imóvel quando você entrar. Janelas, portas e armários enguiçados ou quebrados devem ser relacionados. As condições hidráulicas e elétricas também. Essa é uma prova para o locador que o locatário não vai estragar nada e para o locatário que o locador não vai cobrar por coisas que já estavam estragadas quando ele for sair.

 

Na hora de sair do imóvel

Se você quiser sair do imóvel antes do final do contrato - É preciso avisar 30 dias antes o locador. Nesse caso, é comum a cobrança de multa. O valor vai depender de negociação feita no contrato. Normalmente, fica em torno de um a dois aluguéis. Quanto mais próximo da data final de vigência do contrato, menor a multa, que deve ser calculada proporcionalmente. No caso do locatário estar mudando de cidade por decisão da empresa em que trabalha, a multa é extinta.

 

Se o locador desejar vender o imóvel antes do final do contrato

Nesse caso, o locador tem que avisar o locatário 90 dias antes. O proprietário também tem que oferecer preferencialmente o imóvel ao locatário para a compra.

Os CREAs, Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, são entidades pertencentes à esfera estadual e constituem a manifestação regional do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA), sendo responsáveis pela fiscalização do exercício das profissões da área tecnológica em âmbito regional.

       

O CREA exerce o papel de primeira e segunda instância, verificando, orientando e fiscalizando o exercício profissional com a missão de defender a sociedade da prática ilegal das atividades abrangidas pelo sistema CONFEA/CREA, visando a ser reconhecido pelos profissionais do sistema e pela sociedade como instituição de excelência por sua atuação ágil, íntegra e eficiente, através de competente atendimento aos profissionais e à sociedade, participação e comprometimento com os resultados organizacionais e de capacitação técnica.

       

Fiscalização

O objetivo dos CREAs, ao fiscalizar as obras e os serviços técnicos vinculados às diversas profissões que representa, é salvaguardar a sociedade de possíveis danos que possam vir a ocorrer na execução do objeto fiscalizado.

 

A legislação determina, e os CREAs procuram fiscalizar o correto cumprimento desta, que somente os profissionais habilitados possam executar obras e serviços de engenharia, arquitetura e agronomia, pois estão aptos a oferecer à sociedade um acompanhamento idôneo e tecnicamente eficaz.

 

Agindo com rigor, exigindo a ART das obras ou serviços executados, a fiscalização dos CREAs, contribui para a defesa do exercício profissional e coíbe a prática do exercício ilegal da profissão.

Quando o imóvel ainda está sendo construído, ou trata-se de lançamento ainda na planta, além das providências normais, o comprador deve informar-se:

 

-Se do memorial descritivo constam as marcas, os modelos e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados (madeira, granito, piso, louça, metais, elevadores, etc);

 

-Se o incorporador e a construtora são comprovadamente idôneos;

 

-Se os outros imóveis construídos e incorporados pelo mesmo grupo empresarial foram entregues no prazo certo, com as características prometidas, e sem problemas com os compradores;

 

-Se a incorporação está completamente legalizada perante os órgãos competentes especialmente perante o cartório do registro de imóveis respectivo;

 

-Se o terreno está quitado e se a obra será financiada e neste caso qual o agente financeiro e qual as unidades que serão hipotecadas;

 

-Se a planta aprovada está em sintonia com as informações publicitárias, se já houve retificação do projeto original e, se houve, qual o motivo; se não há projeto de desapropriação ou se existem projetos de obras públicas para o local.

 

-Se o regime de construção está devidamente esclarecido, inclusive quanto à remuneração da construtora e da incorporadora, (empreitada (preço fixo) ou por administração, também conhecido como preço de custo);

 

-Se os valores apresentados estão devidamente atualizados para a data da assinatura do contrato e se não há qualquer dúvida quanto ao empreendimento, quanto a idoneidade da incorporadora e da construtora ou quanto a legalidade da incorporação.

 

Problemas Comuns

Estes são alguns dos maiores problemas e a fundamentação jurídica respectiva:

 

Garagem insuficiente - Garagem insuficiente para todos os condôminos quando da venda ou da propaganda constava direito a vaga.

 

Diz o CDC, artigo 39:

É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços:

VIII- Colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou se Normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial - CONMETRO.

 

Ora, se as vagas não são em número ou espaço insuficiente para atender a disposição contratual ou anúncio, obviamente não estão dentro dos limites mínimos de espaço e acessibilidade, gerando o direito do consumidor ao desfazimento do negócio ou indenização equivalente à desvalorização do imóvel em face do vício apresentado.

 

Quarto de empregada - Quando a publicidade menciona, a planta indica, o contrato consta, ou é notório que há um cômodo com esta destinação, mas este não atende ao mínimo exigido pelas normas técnicas, ou quando são diminutas as dimensões dos cômodos, tornando o apartamento impróprio para os fins a que se destina, deve ser observado artigo 18, também do CDC, que estabelece:

 

"Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados para o consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem, ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor pedir substituição das partes viciadas".

 

Diz mais o CDC no parág. 6. do mesmo artigo:

"São impróprios ao uso e consumo:

III - Os produtos que, por qualquer motivo, se revelem inadequados ao fim a que se destinam".

 

Cabe ao consumidor, assim, pela via judicial inclusive, obter a rescisão do contrato com o recebimento do valor pago corrigido.

 

Venda de unidades sem registro da incorporação - Não há registro da incorporação com atendimento de todos os requisitos da lei 4.591/64. A lei 4.591/64 estabelece em seu artigo 32 - caput:

"O Incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos":

 

Diz ainda o artigo 32, parág. 3.:

"O número do registro referido no parág. 1., bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios classificados".

 

Existindo vício na oferta de venda dos bens o consumidor gozará do direito de desfazer o negócio e receber o valor pago devidamente corrigido.

 

Uso privativo de área - A minuta da convenção de condomínio não define com clareza os eventuais direitos de uso privativo de área comum adjacente ao apartamento.

 

Consta do artigo 6. - III, do CDC:

"São direitos básicos do consumidor:

III - A informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta da quantidade, CARACTERÍSTICAS, composição, qualidade e preço, bem como os riscos que apresentem.

 

Em sendo enganosa, mesmo que por omissão, qualquer informação que possa induzir em erro o consumidor, gera o direito de indenização capaz de reparar o dano ou, ainda, se for este o interesse o comprador, pode postular o desfazimento do negócio com os ônus para o infrator, no caso o incorporador.

 

Obra em desacordo com a planta anunciada - Planta baixa, para fins de publicidade, em desacordo com o projeto final.

 

"Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e INTEGRA O CONTRATO QUE VIER A SER CELEBRADO".

 

O artigo 30 do CDC estabelece que toda mensagem publicitária integra o contrato que vier a ser celebrado. Assim, se o imóvel não corresponder ao anúncio cabe indenização para o consumidor. Art. 30- CDC:

 

Reserva de direitos para o incorporador - A Reserva de quaisquer direitos para o incorporador ou terceiros, sem lhes atribuir ônus ou contra prestação, em detrimento dos condôminos, sem que tal ressalva conste explicita e claramente do contrato de compra e venda, embora esteja inserida na convenção de condomínio.

 

Insiste ainda o CDC a definir a propaganda enganosa, artigo 37 , parág. 1.:

"É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou por qualquer outro modo, MESMO POR OMISSÃO, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem preço e quaisquer outros dados sobre produtos ou serviços".

 

Em sendo enganosa, mesmo que por omissão, qualquer informação que possa induzir em erro o consumidor, pode gerar o direito de indenização capaz de reparar o dano ou, ainda, se for este o interesse o comprador, ensejar o desfazimento do negócio com os ônus para o infrator, no caso o incorporador.

 

Nome do incorporador - Deixar de constar da publicidade, por qualquer veículo, o nome do incorporador.

 

Observa o artigo 32 parág. 1. da lei 4.591/64.

"Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo seu nome também permanecer indicado ostensivamente no local da construção."

 

Esta disposição visa deixar o consumidor bem informado de quem é o responsável pela incorporação para que ele possa obter informações a respeito de sua idoneidade e de realização de outros empreendimentos que tenha incorporado.

 

Valor total do bem - Deixar de constar da publicidade, por qualquer veículo, quando tratar-se de incorporação a "preço fechado", com pagamento financiado, o valor total do bem, separando o preço da fração ideal e da construção, discriminando se há ou não cláusula de correção monetária.

 

Diz o art. 56 da Lei 4591/64:

"Em toda publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, COM INDICAÇÃO EXPRESSA DA REAJUSTABILIDADE."

 

As imprecisões contratuais militam contra o fornecedor e as cláusulas dúbias deverão ser entendidas de forma mais benéfica para o consumidor.

 

Espaço útil do imóvel - Constar de propaganda a planta baixa uma disposição de mobiliário, ou detalhes de espaço, do imóvel que na realidade, dentro dos padrões normais, não seria possível.

 

Artigo 30 do CDC:

"Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e INTEGRA O CONTRATO QUE VIER A SER CELEBRADO".

 

É que se os móveis inseridos no contextos da propaganda não tiverem as dimensões proporcionalmente corretas, e em condições normais o consumidor não conseguir acomodar os mesmos tipos de móveis com a mesma sobra de espaço, terá este sido induzido em erro, justificando a rescisão do contrato ou indenização a título de abatimento no preço.

 

Informações irreais - Constar da propaganda informações que não correspondem a realidade, não pode ser provado, ou não corresponde ao padrão definido pelas normas técnicas, como "de luxo" ou "acabamento de primeira", etc.

 

Artigo 36 parágrafo único:

"O fornecedor, na publicidade de seus produtos ou serviços, manterá, em seu poder, para informação dos legítimos interessados, os dados fáticos, técnicos, e científicos que dão sustentação à mensagem".

 

Na falta de comprovação das informações veiculadas o incorporador poderá ser acionado para rescisão do contrato e pagamento da multa respectiva.

 

Promessa de financiamento - Constar da propaganda a existência de financiamento quando este não está contratado e depende do comprador conseguir sua obtenção.

 

Artigo 30 do CDC:

"Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e INTEGRA O CONTRATO QUE VIER A SER CELEBRADO".

 

Na falta da existência do financiamento o incorporador poderá ser acionado para rescisão do contrato e pagamento da multa respectiva.

 

Prazo de entrega - Deixar de constar do contrato o prazo de entrega e as eventuais possibilidades de prorrogação, se o imóvel estiver em construção.

 

O parág. 2. do artigo 48 da lei 4/591/64, estabelece:

"Do contrato deverá constar o prazo de entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação".

 

Se esta cláusula não constar do contrato o comprador poderá requerer em juízo a fixação da data ou utilizar qualquer outra dado ou informação para estabelecer, por presunção, a data de entrega da obra e cobrar perdas e danos pelo atraso.

 

Venda sem memorial descritivo - Deixar de constar como parte integrante do contrato, devidamente rubricada pelo comprador, a planta e o memorial descritivo da obra.

 

O parág. 1. do artigo 48 da lei 4.591/64, estabelece:

"O projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato".

 

Se esta cláusula não constar do contrato o comprador poderá postular em juízo a entrega do imóvel com as características normais para o seu tipo e preço, sob pena de abatimento no preço, ou ainda devolução do valor pago corrigido, mais multa contratual.

 

Comissão de representantes - Deixar de convocar a Assembléia Geral de condôminos para eleição da Comissão de Representantes, mesmo quando tratar-se de incorporação em que o regime seja o de empreitada "preço fechado".

 

Embora pareça inócuo e sem finalidade a eleição de uma Comissão de Representantes de condôminos quando a obra tem preço certo, reajustes prefixados e memorial descritivo, a lei 4.591/64 estabeleceu que é função da Comissão de Representantes acompanhar a obra, a integral obediência à planta e ao memorial descritivo.

 

Diz o artigo 55 parág. 3. lei 4.591/64:

Nos contratos de construção por empreitada a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e obediência ao projeto e às especificações, exercendo as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes; a fiscalizadora da construção.

 

Assim, é importante registrar que os condôminos de um prédio têm pleno direito ao acesso a nome e endereço dos demais condôminos para, sendo de seu interesse, convocá-los para uma assembléia geral que elegerá os membros da Comissão de Representantes.

 

Formação de grupos sem escritura - Vender, prometer vender, receber qualquer parcela para promoção de grupo para futura formação de condomínio, incorporação ou cooperativa, para edificações imobiliárias, sem que possua escritura, projeto ou incorporação registrada, por conseqüência sem atendimento aos requisitos da lei 4.591/64.

 

A lei 4.591/64 estabelece em seu artigo 32 - caput:

"O Incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos":

 

Diz ainda o artigo 32, parág. 3.:

"O número do registro referido no parág. 1., bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios classificados".

 

Este é o caso típico, claro, e muito usual, de captação de poupança popular, ilícito civil e criminal quando não autorizado pelo Ministério da Fazenda.

 

Na verdade esta modalidade não se configura incorporação, posto que a lei apenas permite os regimes previstos na lei 4.59164, e, em qualquer deles, é obrigatório o registro da incorporação e atendimento das normas de segurança do eventuais adquirentes.

Deixar de constar do contrato o prazo de entrega e as eventuais possibilidades de prorrogação, se o imóvel estiver em construção.

 

O parág. 2. do artigo 48 da lei 4/591/64, estabelece:

 

"Do contrato deverá constar o prazo de entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação".

 

Se esta cláusula não constar do contrato o comprador poderá requerer em juízo a fixação da data ou utilizar qualquer outra dado ou informação para estabelecer, por presunção, a data de entrega da obra e cobrar perdas e danos pelo atraso.

Com base nos princípios éticos e normativos da Constituição Federal, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) regulou expressamente a informação e a publicidade enganosa, proibindo-a e tipificando-a como crime. A informação e apresentação dos produtos e serviços, assim como os anúncios publicitários não podem faltar com a verdade daquilo que oferecem ou anunciam, de forma alguma, quer seja por afirmação quer por omissão. Nem mesmo manipulando frases, sons e imagens para de maneira confusa ou ambígua iludir o destinatário do anúncio: o consumidor. A lei quer a verdade objetiva e comprovada e por isso, determina que o fornecedor mantenha comprovação dos dados fáticos, técnicos e científicos que dão sustentação à mensagem.

 

Casos de propaganda enganosa na construção civil de apartamentos

Os anúncios do tipo “chamariz” que diz: “visite apartamento decorado” “ou conheça apartamento em exposição”, muitas vezes em alguns empreendimentos são enganosos. Reúnem-se construtores, arquitetos e decoradores e, agindo com uma verdadeira quadrilha, montam um apartamento em exposição em que nada é realmente verdadeiro. Esse tipo de abuso se dá usualmente com apartamentos pequenos, de 60/70 metros quadrados com dois quartos, juma suíte etc.

 

O consumidor chega no prédio ainda em construção, visita o imóvel decorado e se sente muito bem porque tudo está no seu devido lugar. Camas, armários, sofás, mesas, quadros, abajures etc. Tudo é fora de medida padrão existente no mercado. A cama e o colchão são menores, os armários são diminutos, o criado-mudo, os sofás, os quadros, os abajures, enfim tudo é construído especificamente para “aquele” apartamento em exposição.

 

Daí, o consumidor se encanta porque tudo se encaixa, realiza a compra que é o sonho de sua vida e quando vai mobiliar seu imóvel comprando os móveis existentes no mercado, que logicamente tem um tamanho padrão maior que aqueles que ele viu, percebe que nem tudo cabe. E o comprador nem entende bem o que aconteceu.

 

Outra modo de enganar o consumidor na área da construção civil, e também no caso de apartamentos de pequena metragem, é o problema que nos últimos anos tem infernizado a vida de milhares de consumidores compradores. Trata-se do problema das garagens em que: a) o automóvel não cabe; b) o automóvel cabe, mas não há espaço para manobrar e entrar; c) o automóvel cabe, entra, mas não sai por falta de espaço; d) o automóvel, depois de muito esforço, entra, mas a porta não pode ser aberta por causa da proximidade do automóvel do lado ou da parede.

 

Para oferecer muitos apartamentos pequenos em terreno com pouca possibilidade de utilização do espaço para as garagens, são projetas, desenhas e registradas garagens coletivas/rotativas, não individualizadas para cada unidade habitacional. No espaço desenhado no chão (literalmente pintado no chão da garagem) normalmente cabe um carro pequeno, dos menores existentes no mercado.

 

Nesse golpe das vagas, a construtora acaba vendendo todos os apartamentos porque, na prática, nenhum deles está vinculado à uma das vagas impossíveis de serem utilizadas. Em outros termos, de forma maldosa e enganosa, a construtora transfere para os compradores o risco do mau empreendimento desenvolvido. A rigor, para respeitar o Código de Defesa do Consumidor (CDC), a construtora teria de anunciar a venda de apartamentos dizendo claramente que o morador somente deverá se utilizar de veículos muito pequenos e não poderá utilizar a vaga que lhe pertence em todos os dias e horários que desejar, além de também informar as quatro situações que acima descrevi.

 

Havendo contradição, o que vale é a informação ou oferta feita na publicidade. É o que diz o art. 30 do CDC:

 

"Toda informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado."

 

Pode o consumidor, assim, optar por uma das alternativas estabelecidas no art. 35, que são:

 

- "exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;

- "aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

- "rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada e perdas e danos."

 

Também pode, conforme dispõe o art. 18 do CDC, pedir o abatimento proporcional do preço convencionado, já que este abrangeria itens inexistentes no bem que veio a ser entregue.

 

Qualquer que seja a escolha do consumidor, entretanto, podem ter ocorrido perdas e danos, materiais ou morais. Se for possível concluir que esses prejuízos ocorreram em conseqüência da confiança depositada nas informações incorretas prestadas ou disponibilizadas pelo corretor de imóveis, também ele responderá pela indenização por ter agido com negligência.

As primeiras coisas necessárias para fazer um financiamento de imóvel são: encontrar um banco, verificar as taxas cobradas em cada um (procedimento que pode ser realizado nos sites dos próprios bancos) e simular um financiamento. O próximo passo é ir ao banco munido dos documentos necessários para obter o crédito pré-aprovado. Após a visita ao banco, já é possível saber o quanto será concedido de crédito. Encontrado o imóvel, você deve voltar ao banco com os documentos para dar entrada no pedido de financiamento.

 

Não é preciso estar em um emprego formal para conseguir crédito. Existem outras formas de comprovar renda. Quem não tem registro em carteira precisa apresentar os seis últimos extratos bancários. Já quem é registrado precisa entregar o holerite dizendo qual é sua renda mensal. É preciso estar registrado há pelo menos três meses.

 

Além da Caixa Econômica Federal, outras instituições financiam imóveis. O prazo de financiamento dependerão da renda. Alguns bancos fazem financiamentos de até 360 meses, ou seja, 30 anos.

 

Exigências

Há uma série de detalhes que variam de banco para banco, mas a regra mais importante costuma ser a seguinte: o valor da prestação não pode ser maior que 30% da sua renda mensal líquida.

 

Novo ou Usado

A maioria dos bancos financia entre 60% e 80% do valor dos imóveis usados. Já com imóveis novos, o financiamento pode chegar aos 100%.

 

Não pagamento das prestações

De acordo com Rogério Quintanilha, diretor da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), o banco faz diversas negociações para a pessoa pagar o financiamento. Uma vez que a dívida não é paga, o banco pode mandar seu nome para cadastros de devedores, como a Serasa. Caso não haja uma saída negociada, o imóvel vai para leilão.

Seguro de Imóveis é uma das mais importantes categorias de planos de seguro disponíveis. Em geral, planos de seguro de imóveis incluem a casa em si, seguro de legabilidade para acidentes que possam ocorrer na casa, a perda de outras posses do mesmo proprietário ou o conteúdo da casa (mobília e outros). Planos de seguro de imóveis são também o tipo de plano no qual os preços são mais variáveis, já que eles dependem dos custos para repor a casa ou qualquer que seja o item incluído na apólice para ter seu preço determinado. Um contrato de seguro de imóvies é longo e detalhado, descrevendo e especificando cada um e todos os items que serão ou não serão cobertos pelo seguro.

 

A maioria dos contratos de seguro de imóveis são contratos de termo, ou seja, eles somente tem efeito por um período de tempo pré-estabelecido. Entretanto, em algumas áreas e dependendo da companhia de seguro, pode-se comprar um plano de seguro perpétuo. É interessante salientar que existem algumas fatalidades que geralmente estão excluídas da maioria dos planos de seguro de imóveis, como acidentes devido a enchentes, terremotos, furacões e similares. Esses acidentes são comumente chamados de "Atos de Deus". Entretanto, em áreas onde esse tipo de acidentes são possíveis de ocorrer, é possível comprar planos de seguro específicos para acidentes devido a furacões ou terremotos.

 

Planos de seguro de imóveis são muito importantes também para o mercado de empréstimos. A maioria das companhias que oferecem empréstimos fazem com que seja obrigatória a compra de seguro de imóveis. Isso é exigido pois possuir uma casa é obviamente um grande investimento, e é muito possível não se ter algo tangível para pagar o empréstimo no caso de perdê-la por causa de um incêndio ou terremoto.

 

Quando o assunto é comprar planos de seguro de imóveis, é essencial pesquisar por diferentes planos e diferentes companhias de seguro para descobrir que plano se adequaria melhor aos seus interesses.

O princípio de como funciona o consórcio de imóveis, como o de veículos, é simples: você define um valor que deseja receber de acordo com o tipo de imóvel que tem em vista e adere a um grupo. Uma empresa administradora de consórcio tem o prazo de 90 dias para formar um grupo que comporte um número predeterminado de consorciados.

 

Como norma genérica, as administradoras obtêm o número de consorciados por grupo multiplicando por dois o número de meses previstos. Assim, no caso de imóveis, se o prazo do grupo for de 180 meses (15 anos), o número mínimo de cotistas será de 360.

 

Cartas de crédito

As administradoras contemplam os cotistas de um grupo de consórcio com um crédito em dinheiro. Os valores das cartas vão, em média, de R$ 50 mil a R$ 200 mil. Os prazos de financiamento não são predeterminados, mas, como um imóvel é um bem de valor elevado, o prazo costuma ser longo, de 150 ou 180 meses, como em outros financiamentos imobiliários.

 

Se a situação financeira do grupo está em ordem, as administradoras entregam duas cartas de crédito por mês --em geral, uma por sorteio e outra por lance. O contemplado pode escolher um imóvel em qualquer cidade brasileira e indicar quando vai adquiri-lo e qual o nome do vendedor. O consórcio, então, compra o imóvel no valor da carta de crédito.

 

A exigência é que o imóvel, novo ou usado, esteja pronto, com documentação completa. O motivo dessa precondição é o fato de o imóvel permanecer hipotecado -uma garantia da administradora- até que o cotista pague todas as prestações contratuais.

Considera-se imóvel rural a área contínua, formada de uma ou mais parcelas de terras confrontantes, do mesmo titular, localizada na zona rural do município, ainda que, em relação a alguma parte da área, o declarante detenha apenas a posse. (Lei nº 9.393, de 1996, art. 1º, § 2º; RITR/2002, art. 9º; IN SRF nº 256, de 2002, art. 8º)

 

Conceituação de imóvel rural, segundo o Estatuto da Terra (art. 4º, I):

 

“Para os efeitos desta Lei, definem-se: I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada”.

Terreno ou prédio localizado em região urbana e que não se destina à exploração extrativista agrícola, pecuária ou agroindustrial.

 

São entendidos como imóveis urbanos aqueles que, mesmo situados na área rural, tenham finalidade ou utilidade urbana. Portanto, sendo o imóvel destinado à utilidade ou atividade urbana, sua locação será regida pela Lei do Inquilinato, pouco importando que seja residencial, não residencial, para uso de empregado, ou até para temporada, etc.

 

A locação é apenas aquela relativa aos imóveis urbanos, sendo que a locação dos imóveis rurais continua regida pelo Estatuto da Terra e pelo Código Civil, e os bens móveis, apenas pelos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor, no que lhes for aplicável.

 

Usucapião especial de imóvel urbano

Modalidade de aquisição da propriedade de imóvel urbano. Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. Este direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

No Brasil, além do preço que se paga pelo imóvel, é necessário ter uma reserva adicional, que pode chegar a 5% do valor de compra, para as seguintes despesas:

 

- imposto sobre transmissão de bens imobiliários (ITBI) – custa em média 2,5% do valor do imóvel, mas pode superar os 3%. í‰ pago í prefeitura do municí­pio onde se localiza o imóvel urbano

 

- taxa de registro do imóvel – entre R$ 400,00 a R$ 3.400,00 – para imóveis cujo valor esteja entre R$ 10mil e R$ 175mil. í‰ paga para o Cartório de Registro Imobiliário.

 

- taxa de escrituração imobiliária – entre R$ 400,00 a R$ 3.400,00 – para imóveis de valor entre R$10mil e R$175mil, pagos ao Cartório de Notas (responsável por lavrar a escritura de compra e venda)

 

- laudêmio da Marinha – Cobrado pela União (Governo Federal) somente nas transaçíµes que envolvam imóveis localizados na faixa litorí¢nea, a até 80m do mar. Corresponde a 5% do valor do imóvel.

 

- laudêmio municipal – há prefeituras que também cobram laudêmio sobre imóveis localizados em algumas áreas do municí­pio. O valor médio do tributo é de 2% do valor do imóvel

 

- tarifas bancárias – se o imóvel for adquirido por meio de financiamento bancário, o comprador tem de estar pronto também para as despesas cobradas pela instituição financeira, como taxas para avaliação do imóvel, taxas administrativas, de abertura de crédito, seguro do imóvel e de vida etc.

 

- IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano. í‰ um imposto municipal recolhido anualmente pelos proprietários de edificaçíµes e terrenos urbanos. Sua alí­quota e sua metodologia de cálculo variam de um municí­pio para outro, aproximadamente 1% do valor venal.

  • Prazos de entrega.
  • Indexadores de Correção.
  • Pagamento de Condomínios.

Diferenças: aluguel residencial e comercial

-Preço. Estimativa feita com uma imobiliária pelo HowStuffWorks Brasil mostrou que o aluguel residencial representa 0,6% do valor do imóvel. O comercial, 0,72%.

-Se é um aluguel residencial, o locatário (inquilino) não pode abrir um comércio no local. Já o comercial, não pode servir de habitação, a não ser de um caseiro, por exemplo.

-Os contratos residenciais no Brasil normalmente tem prazo de 30 meses, ou 2,5 anos. Já os comerciais têm vigência decidida pelas duas partes, variando caso a caso.

 

Antes de assinar o contrato, é importante ficar atento a alguns detalhes:

 

Prazo - O mais comum nos contratos de aluguel residencial é que o prazo de encerramento seja de 30 meses, ou 2,5 anos. No caso do comercial, o prazo fica a critério das partes. A quebra desse prazo pelo locatário inclui multa que será discutida em “na hora de sair do imóvel”. Prorrogação - Se nenhuma das partes se manifestar no prazo de um mês antes de acabar o prazo do contrato de aluguel, ele pode ser considerado prorrogado automaticamente.

 

Data do pagamento - O dia do aluguel é uma questão a ser negociada pelas duas partes. Normalmente, o vencimento acompanha a entrega das chaves. Ou seja, se você recebeu a chave no dia 10, seu aluguel vencerá no dia 10 do mês seguinte.

 

Reajuste do aluguel - O reajuste do aluguel, normalmente, acontece a cada 12 meses. É importante ter no contrato um índice no qual esse reajuste será baseado. Os mais usados no Brasil são os que medem a inflação no período como IGP-M, Fipe ou IPCA. É bom pesquisar para negociar o índice mais vantajoso.

 

Multas - O valor da multa por atraso de pagamento não está prevista na lei, por isso, deve ser prevista no contrato. Mas atenção: mais de 10% do valor do aluguel é considerado abusivo pelo mercado brasileiro. Outra multa prevista é quando o locatário deseja sair do imóvel antes do final da vigência do contrato.

 

Contas a cargo do locador - O proprietário de uma casa que vai ser alugada fica encarregado das taxas imobiliárias. Ele também é responsável, por exemplo num condomínio, pela taxa de reforma das instalações do prédio.

 

Contas a cargo do locatário - Todas as contas de consumo (água, luz, telefone, gás) são de responsabilidade do inquilino. O condomínio também fica a cargo do locatário com exceção de grandes reformas. O pagamento do IPTU (Imposto Predial de Território Urbano) normalmente é do inquilino.

 

Consertos em geral - Se você entra em um imóvel, a princípio, qualquer coisa que se quebre como chuveiro, peças de cozinha ou banheiro, fica sob responsabilidade do inquilino. Há, no entanto, a possibilidade de serem negociadas as reformas de itens que se desgastam por causa da idade do imóvel. O inquilino, por exemplo, não deve pagar por problemas no forro do teto. Por isso, a vistória do imóvel é um item imprescindível para resolver eventuais pendengas futuras.

 

Garantias do locador - Para alugar, o locador precisa de garantias que o locatário vai pagar o aluguel em dia. Além de conhecer a renda do inquilino, o locador exige, por meio de contrato, a fiança. A fiança A fiança é uma segurança do proprietário que, se o locatório não pagar, pode receber o dinheiro de alguma outra forma.

 

No Brasil, depois da Lei do Inquilinato, há algumas novas figuras jurídicas, além do tradicional fiador. Ao todo, há quatro possibilidades para o locatário:

 

Fiador - O inquilino apresenta uma pessoa que, na falta dele, se responsabilize pelo pagamento de tudo que o contrato prevê. Para ser fiador é preciso possuir um imóvel de preço compatível com o que está sendo alugado. Algumas imobiliárias são mais exigentes e chegam a pedir fiadores que tenham, pelo menos, dois imóveis, já que decisões judiciais garantem que o fiador não pode perder o imóvel que vive. Mesmo em casos de apenas um imóvel do fiador, ele responde judicialmente pelo calote do locatário.

 

Caução - O inquilino deposita em caderneta de poupança, aberta em nome dele e do locador, uma quantia que não pode exceder o valor de três aluguéis. Se tudo estiver Ok no final do contrato, sem dívidas ou outras pendências do locatário, ele pode retirar o dinheiro e os rendimentos.

 

Seguro-fiança - Algumas imobilárias disponibilizam uma seguradora que oferece este serviço. O inquilino contrata numa seguradora esse tipo de serviço, que garante o aluguel. O custo do seguro-fiança é um dos maiores, chega a custar 1,5 aluguel por ano, algo como 12,5% a mais no valor do aluguel de um mês.

 

Aluguel adiantado - Se o inquilino não puder oferecer uma das garantias acima, diz a lei, o locador terá a alternativa de exigir o pagamento adiantado do aluguel até o sexto dia útil do mês. Assim, aluguel adiantado só se você não tiver fiador, seguro-fiança ou o locatário não ter dado qualquer tipo de caução.

 

Na hora de entrar no imóvel

Primeiro, não entre sem analisar e assinar o contrato. Para ambos, é importante fazer uma vistoria que documente, por escrito e por fotografia, qual o estado do imóvel quando você entrar. Janelas, portas e armários enguiçados ou quebrados devem ser relacionados. As condições hidráulicas e elétricas também. Essa é uma prova para o locador que o locatário não vai estragar nada e para o locatário que o locador não vai cobrar por coisas que já estavam estragadas quando ele for sair.

 

Na hora de sair do imóvel

Se você quiser sair do imóvel antes do final do contrato - É preciso avisar 30 dias antes o locador. Nesse caso, é comum a cobrança de multa. O valor vai depender de negociação feita no contrato. Normalmente, fica em torno de um a dois aluguéis. Quanto mais próximo da data final de vigência do contrato, menor a multa, que deve ser calculada proporcionalmente. No caso do locatário estar mudando de cidade por decisão da empresa em que trabalha, a multa é extinta.

 

Se o locador desejar vender o imóvel antes do final do contrato

Nesse caso, o locador tem que avisar o locatário 90 dias antes. O proprietário também tem que oferecer preferencialmente o imóvel ao locatário para a compra.

Os CREAs, Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, são entidades pertencentes à esfera estadual e constituem a manifestação regional do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA), sendo responsáveis pela fiscalização do exercício das profissões da área tecnológica em âmbito regional.

       

O CREA exerce o papel de primeira e segunda instância, verificando, orientando e fiscalizando o exercício profissional com a missão de defender a sociedade da prática ilegal das atividades abrangidas pelo sistema CONFEA/CREA, visando a ser reconhecido pelos profissionais do sistema e pela sociedade como instituição de excelência por sua atuação ágil, íntegra e eficiente, através de competente atendimento aos profissionais e à sociedade, participação e comprometimento com os resultados organizacionais e de capacitação técnica.

       

Fiscalização

O objetivo dos CREAs, ao fiscalizar as obras e os serviços técnicos vinculados às diversas profissões que representa, é salvaguardar a sociedade de possíveis danos que possam vir a ocorrer na execução do objeto fiscalizado.

 

A legislação determina, e os CREAs procuram fiscalizar o correto cumprimento desta, que somente os profissionais habilitados possam executar obras e serviços de engenharia, arquitetura e agronomia, pois estão aptos a oferecer à sociedade um acompanhamento idôneo e tecnicamente eficaz.

 

Agindo com rigor, exigindo a ART das obras ou serviços executados, a fiscalização dos CREAs, contribui para a defesa do exercício profissional e coíbe a prática do exercício ilegal da profissão.

Quando o imóvel ainda está sendo construído, ou trata-se de lançamento ainda na planta, além das providências normais, o comprador deve informar-se:

 

-Se do memorial descritivo constam as marcas, os modelos e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados (madeira, granito, piso, louça, metais, elevadores, etc);

 

-Se o incorporador e a construtora são comprovadamente idôneos;

 

-Se os outros imóveis construídos e incorporados pelo mesmo grupo empresarial foram entregues no prazo certo, com as características prometidas, e sem problemas com os compradores;

 

-Se a incorporação está completamente legalizada perante os órgãos competentes especialmente perante o cartório do registro de imóveis respectivo;

 

-Se o terreno está quitado e se a obra será financiada e neste caso qual o agente financeiro e qual as unidades que serão hipotecadas;

 

-Se a planta aprovada está em sintonia com as informações publicitárias, se já houve retificação do projeto original e, se houve, qual o motivo; se não há projeto de desapropriação ou se existem projetos de obras públicas para o local.

 

-Se o regime de construção está devidamente esclarecido, inclusive quanto à remuneração da construtora e da incorporadora, (empreitada (preço fixo) ou por administração, também conhecido como preço de custo);

 

-Se os valores apresentados estão devidamente atualizados para a data da assinatura do contrato e se não há qualquer dúvida quanto ao empreendimento, quanto a idoneidade da incorporadora e da construtora ou quanto a legalidade da incorporação.

 

Problemas Comuns

Estes são alguns dos maiores problemas e a fundamentação jurídica respectiva:

 

Garagem insuficiente - Garagem insuficiente para todos os condôminos quando da venda ou da propaganda constava direito a vaga.

 

Diz o CDC, artigo 39:

É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços:

VIII- Colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou se Normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial - CONMETRO.

 

Ora, se as vagas não são em número ou espaço insuficiente para atender a disposição contratual ou anúncio, obviamente não estão dentro dos limites mínimos de espaço e acessibilidade, gerando o direito do consumidor ao desfazimento do negócio ou indenização equivalente à desvalorização do imóvel em face do vício apresentado.

 

Quarto de empregada - Quando a publicidade menciona, a planta indica, o contrato consta, ou é notório que há um cômodo com esta destinação, mas este não atende ao mínimo exigido pelas normas técnicas, ou quando são diminutas as dimensões dos cômodos, tornando o apartamento impróprio para os fins a que se destina, deve ser observado artigo 18, também do CDC, que estabelece:

 

"Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados para o consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem, ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor pedir substituição das partes viciadas".

 

Diz mais o CDC no parág. 6. do mesmo artigo:

"São impróprios ao uso e consumo:

III - Os produtos que, por qualquer motivo, se revelem inadequados ao fim a que se destinam".

 

Cabe ao consumidor, assim, pela via judicial inclusive, obter a rescisão do contrato com o recebimento do valor pago corrigido.

 

Venda de unidades sem registro da incorporação - Não há registro da incorporação com atendimento de todos os requisitos da lei 4.591/64. A lei 4.591/64 estabelece em seu artigo 32 - caput:

"O Incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos":

 

Diz ainda o artigo 32, parág. 3.:

"O número do registro referido no parág. 1., bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios classificados".

 

Existindo vício na oferta de venda dos bens o consumidor gozará do direito de desfazer o negócio e receber o valor pago devidamente corrigido.

 

Uso privativo de área - A minuta da convenção de condomínio não define com clareza os eventuais direitos de uso privativo de área comum adjacente ao apartamento.

 

Consta do artigo 6. - III, do CDC:

"São direitos básicos do consumidor:

III - A informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta da quantidade, CARACTERÍSTICAS, composição, qualidade e preço, bem como os riscos que apresentem.

 

Em sendo enganosa, mesmo que por omissão, qualquer informação que possa induzir em erro o consumidor, gera o direito de indenização capaz de reparar o dano ou, ainda, se for este o interesse o comprador, pode postular o desfazimento do negócio com os ônus para o infrator, no caso o incorporador.

 

Obra em desacordo com a planta anunciada - Planta baixa, para fins de publicidade, em desacordo com o projeto final.

 

"Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e INTEGRA O CONTRATO QUE VIER A SER CELEBRADO".

 

O artigo 30 do CDC estabelece que toda mensagem publicitária integra o contrato que vier a ser celebrado. Assim, se o imóvel não corresponder ao anúncio cabe indenização para o consumidor. Art. 30- CDC:

 

Reserva de direitos para o incorporador - A Reserva de quaisquer direitos para o incorporador ou terceiros, sem lhes atribuir ônus ou contra prestação, em detrimento dos condôminos, sem que tal ressalva conste explicita e claramente do contrato de compra e venda, embora esteja inserida na convenção de condomínio.

 

Insiste ainda o CDC a definir a propaganda enganosa, artigo 37 , parág. 1.:

"É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou por qualquer outro modo, MESMO POR OMISSÃO, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem preço e quaisquer outros dados sobre produtos ou serviços".

 

Em sendo enganosa, mesmo que por omissão, qualquer informação que possa induzir em erro o consumidor, pode gerar o direito de indenização capaz de reparar o dano ou, ainda, se for este o interesse o comprador, ensejar o desfazimento do negócio com os ônus para o infrator, no caso o incorporador.

 

Nome do incorporador - Deixar de constar da publicidade, por qualquer veículo, o nome do incorporador.

 

Observa o artigo 32 parág. 1. da lei 4.591/64.

"Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo seu nome também permanecer indicado ostensivamente no local da construção."

 

Esta disposição visa deixar o consumidor bem informado de quem é o responsável pela incorporação para que ele possa obter informações a respeito de sua idoneidade e de realização de outros empreendimentos que tenha incorporado.

 

Valor total do bem - Deixar de constar da publicidade, por qualquer veículo, quando tratar-se de incorporação a "preço fechado", com pagamento financiado, o valor total do bem, separando o preço da fração ideal e da construção, discriminando se há ou não cláusula de correção monetária.

 

Diz o art. 56 da Lei 4591/64:

"Em toda publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, COM INDICAÇÃO EXPRESSA DA REAJUSTABILIDADE."

 

As imprecisões contratuais militam contra o fornecedor e as cláusulas dúbias deverão ser entendidas de forma mais benéfica para o consumidor.

 

Espaço útil do imóvel - Constar de propaganda a planta baixa uma disposição de mobiliário, ou detalhes de espaço, do imóvel que na realidade, dentro dos padrões normais, não seria possível.

 

Artigo 30 do CDC:

"Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e INTEGRA O CONTRATO QUE VIER A SER CELEBRADO".

 

É que se os móveis inseridos no contextos da propaganda não tiverem as dimensões proporcionalmente corretas, e em condições normais o consumidor não conseguir acomodar os mesmos tipos de móveis com a mesma sobra de espaço, terá este sido induzido em erro, justificando a rescisão do contrato ou indenização a título de abatimento no preço.

 

Informações irreais - Constar da propaganda informações que não correspondem a realidade, não pode ser provado, ou não corresponde ao padrão definido pelas normas técnicas, como "de luxo" ou "acabamento de primeira", etc.

 

Artigo 36 parágrafo único:

"O fornecedor, na publicidade de seus produtos ou serviços, manterá, em seu poder, para informação dos legítimos interessados, os dados fáticos, técnicos, e científicos que dão sustentação à mensagem".

 

Na falta de comprovação das informações veiculadas o incorporador poderá ser acionado para rescisão do contrato e pagamento da multa respectiva.

 

Promessa de financiamento - Constar da propaganda a existência de financiamento quando este não está contratado e depende do comprador conseguir sua obtenção.

 

Artigo 30 do CDC:

"Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e INTEGRA O CONTRATO QUE VIER A SER CELEBRADO".

 

Na falta da existência do financiamento o incorporador poderá ser acionado para rescisão do contrato e pagamento da multa respectiva.

 

Prazo de entrega - Deixar de constar do contrato o prazo de entrega e as eventuais possibilidades de prorrogação, se o imóvel estiver em construção.

 

O parág. 2. do artigo 48 da lei 4/591/64, estabelece:

"Do contrato deverá constar o prazo de entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação".

 

Se esta cláusula não constar do contrato o comprador poderá requerer em juízo a fixação da data ou utilizar qualquer outra dado ou informação para estabelecer, por presunção, a data de entrega da obra e cobrar perdas e danos pelo atraso.

 

Venda sem memorial descritivo - Deixar de constar como parte integrante do contrato, devidamente rubricada pelo comprador, a planta e o memorial descritivo da obra.

 

O parág. 1. do artigo 48 da lei 4.591/64, estabelece:

"O projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato".

 

Se esta cláusula não constar do contrato o comprador poderá postular em juízo a entrega do imóvel com as características normais para o seu tipo e preço, sob pena de abatimento no preço, ou ainda devolução do valor pago corrigido, mais multa contratual.

 

Comissão de representantes - Deixar de convocar a Assembléia Geral de condôminos para eleição da Comissão de Representantes, mesmo quando tratar-se de incorporação em que o regime seja o de empreitada "preço fechado".

 

Embora pareça inócuo e sem finalidade a eleição de uma Comissão de Representantes de condôminos quando a obra tem preço certo, reajustes prefixados e memorial descritivo, a lei 4.591/64 estabeleceu que é função da Comissão de Representantes acompanhar a obra, a integral obediência à planta e ao memorial descritivo.

 

Diz o artigo 55 parág. 3. lei 4.591/64:

Nos contratos de construção por empreitada a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e obediência ao projeto e às especificações, exercendo as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes; a fiscalizadora da construção.

 

Assim, é importante registrar que os condôminos de um prédio têm pleno direito ao acesso a nome e endereço dos demais condôminos para, sendo de seu interesse, convocá-los para uma assembléia geral que elegerá os membros da Comissão de Representantes.

 

Formação de grupos sem escritura - Vender, prometer vender, receber qualquer parcela para promoção de grupo para futura formação de condomínio, incorporação ou cooperativa, para edificações imobiliárias, sem que possua escritura, projeto ou incorporação registrada, por conseqüência sem atendimento aos requisitos da lei 4.591/64.

 

A lei 4.591/64 estabelece em seu artigo 32 - caput:

"O Incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos":

 

Diz ainda o artigo 32, parág. 3.:

"O número do registro referido no parág. 1., bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios classificados".

 

Este é o caso típico, claro, e muito usual, de captação de poupança popular, ilícito civil e criminal quando não autorizado pelo Ministério da Fazenda.

 

Na verdade esta modalidade não se configura incorporação, posto que a lei apenas permite os regimes previstos na lei 4.59164, e, em qualquer deles, é obrigatório o registro da incorporação e atendimento das normas de segurança do eventuais adquirentes.

Deixar de constar do contrato o prazo de entrega e as eventuais possibilidades de prorrogação, se o imóvel estiver em construção.

 

O parág. 2. do artigo 48 da lei 4/591/64, estabelece:

 

"Do contrato deverá constar o prazo de entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação".

 

Se esta cláusula não constar do contrato o comprador poderá requerer em juízo a fixação da data ou utilizar qualquer outra dado ou informação para estabelecer, por presunção, a data de entrega da obra e cobrar perdas e danos pelo atraso.

Com base nos princípios éticos e normativos da Constituição Federal, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) regulou expressamente a informação e a publicidade enganosa, proibindo-a e tipificando-a como crime. A informação e apresentação dos produtos e serviços, assim como os anúncios publicitários não podem faltar com a verdade daquilo que oferecem ou anunciam, de forma alguma, quer seja por afirmação quer por omissão. Nem mesmo manipulando frases, sons e imagens para de maneira confusa ou ambígua iludir o destinatário do anúncio: o consumidor. A lei quer a verdade objetiva e comprovada e por isso, determina que o fornecedor mantenha comprovação dos dados fáticos, técnicos e científicos que dão sustentação à mensagem.

 

Casos de propaganda enganosa na construção civil de apartamentos

Os anúncios do tipo “chamariz” que diz: “visite apartamento decorado” “ou conheça apartamento em exposição”, muitas vezes em alguns empreendimentos são enganosos. Reúnem-se construtores, arquitetos e decoradores e, agindo com uma verdadeira quadrilha, montam um apartamento em exposição em que nada é realmente verdadeiro. Esse tipo de abuso se dá usualmente com apartamentos pequenos, de 60/70 metros quadrados com dois quartos, juma suíte etc.

 

O consumidor chega no prédio ainda em construção, visita o imóvel decorado e se sente muito bem porque tudo está no seu devido lugar. Camas, armários, sofás, mesas, quadros, abajures etc. Tudo é fora de medida padrão existente no mercado. A cama e o colchão são menores, os armários são diminutos, o criado-mudo, os sofás, os quadros, os abajures, enfim tudo é construído especificamente para “aquele” apartamento em exposição.

 

Daí, o consumidor se encanta porque tudo se encaixa, realiza a compra que é o sonho de sua vida e quando vai mobiliar seu imóvel comprando os móveis existentes no mercado, que logicamente tem um tamanho padrão maior que aqueles que ele viu, percebe que nem tudo cabe. E o comprador nem entende bem o que aconteceu.

 

Outra modo de enganar o consumidor na área da construção civil, e também no caso de apartamentos de pequena metragem, é o problema que nos últimos anos tem infernizado a vida de milhares de consumidores compradores. Trata-se do problema das garagens em que: a) o automóvel não cabe; b) o automóvel cabe, mas não há espaço para manobrar e entrar; c) o automóvel cabe, entra, mas não sai por falta de espaço; d) o automóvel, depois de muito esforço, entra, mas a porta não pode ser aberta por causa da proximidade do automóvel do lado ou da parede.

 

Para oferecer muitos apartamentos pequenos em terreno com pouca possibilidade de utilização do espaço para as garagens, são projetas, desenhas e registradas garagens coletivas/rotativas, não individualizadas para cada unidade habitacional. No espaço desenhado no chão (literalmente pintado no chão da garagem) normalmente cabe um carro pequeno, dos menores existentes no mercado.

 

Nesse golpe das vagas, a construtora acaba vendendo todos os apartamentos porque, na prática, nenhum deles está vinculado à uma das vagas impossíveis de serem utilizadas. Em outros termos, de forma maldosa e enganosa, a construtora transfere para os compradores o risco do mau empreendimento desenvolvido. A rigor, para respeitar o Código de Defesa do Consumidor (CDC), a construtora teria de anunciar a venda de apartamentos dizendo claramente que o morador somente deverá se utilizar de veículos muito pequenos e não poderá utilizar a vaga que lhe pertence em todos os dias e horários que desejar, além de também informar as quatro situações que acima descrevi.

 

Havendo contradição, o que vale é a informação ou oferta feita na publicidade. É o que diz o art. 30 do CDC:

 

"Toda informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado."

 

Pode o consumidor, assim, optar por uma das alternativas estabelecidas no art. 35, que são:

 

- "exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;

- "aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

- "rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada e perdas e danos."

 

Também pode, conforme dispõe o art. 18 do CDC, pedir o abatimento proporcional do preço convencionado, já que este abrangeria itens inexistentes no bem que veio a ser entregue.

 

Qualquer que seja a escolha do consumidor, entretanto, podem ter ocorrido perdas e danos, materiais ou morais. Se for possível concluir que esses prejuízos ocorreram em conseqüência da confiança depositada nas informações incorretas prestadas ou disponibilizadas pelo corretor de imóveis, também ele responderá pela indenização por ter agido com negligência.

As primeiras coisas necessárias para fazer um financiamento de imóvel são: encontrar um banco, verificar as taxas cobradas em cada um (procedimento que pode ser realizado nos sites dos próprios bancos) e simular um financiamento. O próximo passo é ir ao banco munido dos documentos necessários para obter o crédito pré-aprovado. Após a visita ao banco, já é possível saber o quanto será concedido de crédito. Encontrado o imóvel, você deve voltar ao banco com os documentos para dar entrada no pedido de financiamento.

 

Não é preciso estar em um emprego formal para conseguir crédito. Existem outras formas de comprovar renda. Quem não tem registro em carteira precisa apresentar os seis últimos extratos bancários. Já quem é registrado precisa entregar o holerite dizendo qual é sua renda mensal. É preciso estar registrado há pelo menos três meses.

 

Além da Caixa Econômica Federal, outras instituições financiam imóveis. O prazo de financiamento dependerão da renda. Alguns bancos fazem financiamentos de até 360 meses, ou seja, 30 anos.

 

Exigências

Há uma série de detalhes que variam de banco para banco, mas a regra mais importante costuma ser a seguinte: o valor da prestação não pode ser maior que 30% da sua renda mensal líquida.

 

Novo ou Usado

A maioria dos bancos financia entre 60% e 80% do valor dos imóveis usados. Já com imóveis novos, o financiamento pode chegar aos 100%.

 

Não pagamento das prestações

De acordo com Rogério Quintanilha, diretor da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), o banco faz diversas negociações para a pessoa pagar o financiamento. Uma vez que a dívida não é paga, o banco pode mandar seu nome para cadastros de devedores, como a Serasa. Caso não haja uma saída negociada, o imóvel vai para leilão.

Seguro de Imóveis é uma das mais importantes categorias de planos de seguro disponíveis. Em geral, planos de seguro de imóveis incluem a casa em si, seguro de legabilidade para acidentes que possam ocorrer na casa, a perda de outras posses do mesmo proprietário ou o conteúdo da casa (mobília e outros). Planos de seguro de imóveis são também o tipo de plano no qual os preços são mais variáveis, já que eles dependem dos custos para repor a casa ou qualquer que seja o item incluído na apólice para ter seu preço determinado. Um contrato de seguro de imóvies é longo e detalhado, descrevendo e especificando cada um e todos os items que serão ou não serão cobertos pelo seguro.

 

A maioria dos contratos de seguro de imóveis são contratos de termo, ou seja, eles somente tem efeito por um período de tempo pré-estabelecido. Entretanto, em algumas áreas e dependendo da companhia de seguro, pode-se comprar um plano de seguro perpétuo. É interessante salientar que existem algumas fatalidades que geralmente estão excluídas da maioria dos planos de seguro de imóveis, como acidentes devido a enchentes, terremotos, furacões e similares. Esses acidentes são comumente chamados de "Atos de Deus". Entretanto, em áreas onde esse tipo de acidentes são possíveis de ocorrer, é possível comprar planos de seguro específicos para acidentes devido a furacões ou terremotos.

 

Planos de seguro de imóveis são muito importantes também para o mercado de empréstimos. A maioria das companhias que oferecem empréstimos fazem com que seja obrigatória a compra de seguro de imóveis. Isso é exigido pois possuir uma casa é obviamente um grande investimento, e é muito possível não se ter algo tangível para pagar o empréstimo no caso de perdê-la por causa de um incêndio ou terremoto.

 

Quando o assunto é comprar planos de seguro de imóveis, é essencial pesquisar por diferentes planos e diferentes companhias de seguro para descobrir que plano se adequaria melhor aos seus interesses.

O princípio de como funciona o consórcio de imóveis, como o de veículos, é simples: você define um valor que deseja receber de acordo com o tipo de imóvel que tem em vista e adere a um grupo. Uma empresa administradora de consórcio tem o prazo de 90 dias para formar um grupo que comporte um número predeterminado de consorciados.

 

Como norma genérica, as administradoras obtêm o número de consorciados por grupo multiplicando por dois o número de meses previstos. Assim, no caso de imóveis, se o prazo do grupo for de 180 meses (15 anos), o número mínimo de cotistas será de 360.

 

Cartas de crédito

As administradoras contemplam os cotistas de um grupo de consórcio com um crédito em dinheiro. Os valores das cartas vão, em média, de R$ 50 mil a R$ 200 mil. Os prazos de financiamento não são predeterminados, mas, como um imóvel é um bem de valor elevado, o prazo costuma ser longo, de 150 ou 180 meses, como em outros financiamentos imobiliários.

 

Se a situação financeira do grupo está em ordem, as administradoras entregam duas cartas de crédito por mês --em geral, uma por sorteio e outra por lance. O contemplado pode escolher um imóvel em qualquer cidade brasileira e indicar quando vai adquiri-lo e qual o nome do vendedor. O consórcio, então, compra o imóvel no valor da carta de crédito.

 

A exigência é que o imóvel, novo ou usado, esteja pronto, com documentação completa. O motivo dessa precondição é o fato de o imóvel permanecer hipotecado -uma garantia da administradora- até que o cotista pague todas as prestações contratuais.

Considera-se imóvel rural a área contínua, formada de uma ou mais parcelas de terras confrontantes, do mesmo titular, localizada na zona rural do município, ainda que, em relação a alguma parte da área, o declarante detenha apenas a posse. (Lei nº 9.393, de 1996, art. 1º, § 2º; RITR/2002, art. 9º; IN SRF nº 256, de 2002, art. 8º)

 

Conceituação de imóvel rural, segundo o Estatuto da Terra (art. 4º, I):

 

“Para os efeitos desta Lei, definem-se: I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada”.

Terreno ou prédio localizado em região urbana e que não se destina à exploração extrativista agrícola, pecuária ou agroindustrial.

 

São entendidos como imóveis urbanos aqueles que, mesmo situados na área rural, tenham finalidade ou utilidade urbana. Portanto, sendo o imóvel destinado à utilidade ou atividade urbana, sua locação será regida pela Lei do Inquilinato, pouco importando que seja residencial, não residencial, para uso de empregado, ou até para temporada, etc.

 

A locação é apenas aquela relativa aos imóveis urbanos, sendo que a locação dos imóveis rurais continua regida pelo Estatuto da Terra e pelo Código Civil, e os bens móveis, apenas pelos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor, no que lhes for aplicável.

 

Usucapião especial de imóvel urbano

Modalidade de aquisição da propriedade de imóvel urbano. Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. Este direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

No Brasil, além do preço que se paga pelo imóvel, é necessário ter uma reserva adicional, que pode chegar a 5% do valor de compra, para as seguintes despesas:

 

- imposto sobre transmissão de bens imobiliários (ITBI) – custa em média 2,5% do valor do imóvel, mas pode superar os 3%. í‰ pago í prefeitura do municí­pio onde se localiza o imóvel urbano

 

- taxa de registro do imóvel – entre R$ 400,00 a R$ 3.400,00 – para imóveis cujo valor esteja entre R$ 10mil e R$ 175mil. í‰ paga para o Cartório de Registro Imobiliário.

 

- taxa de escrituração imobiliária – entre R$ 400,00 a R$ 3.400,00 – para imóveis de valor entre R$10mil e R$175mil, pagos ao Cartório de Notas (responsável por lavrar a escritura de compra e venda)

 

- laudêmio da Marinha – Cobrado pela União (Governo Federal) somente nas transaçíµes que envolvam imóveis localizados na faixa litorí¢nea, a até 80m do mar. Corresponde a 5% do valor do imóvel.

 

- laudêmio municipal – há prefeituras que também cobram laudêmio sobre imóveis localizados em algumas áreas do municí­pio. O valor médio do tributo é de 2% do valor do imóvel

 

- tarifas bancárias – se o imóvel for adquirido por meio de financiamento bancário, o comprador tem de estar pronto também para as despesas cobradas pela instituição financeira, como taxas para avaliação do imóvel, taxas administrativas, de abertura de crédito, seguro do imóvel e de vida etc.

 

- IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano. í‰ um imposto municipal recolhido anualmente pelos proprietários de edificaçíµes e terrenos urbanos. Sua alí­quota e sua metodologia de cálculo variam de um municí­pio para outro, aproximadamente 1% do valor venal.

  • Prazos de entrega.
  • Indexadores de Correção.
  • Pagamento de Condomínios.